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文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:

新北市三峽邱先生問:我住在北大特區,有一天,社區原建商辦了場住戶旅遊活動,20多個人坐上遊覽車,遊山玩水大半天,午餐彰化學英文會話 線上免費學英文網站 網路免費學英文和晚餐也都大快朵頤,只有下午時段,遊覽車開到竹北的預售屋接待中心,聽銷售人員講解建案。

該處一戶房屋總價要上千萬元,同遊的社區住戶,有4人下訂,算了算,四、五千萬元的「業績」佣金,應該夠付遊覽車租車費與兩頓飯的餐費,可以感覺到房市景氣不好,建商賣房的促銷點子也得不斷推陳出新。

A:

的確,房市景氣不好,買氣不振,各建案建商或代銷業者,與其「坐」等消費者上門看屋,不如「主動出擊」,想辦法把客人拉到接待中心來。

業者常見的「吸客」方法,包括辦園遊會、影歌星簽唱會,還有「賞屋送贈品」,如超商券、咖啡券、電影票等等,至於像北大特區的「賞屋一日遊」活動,也是最近北部建商較常用的促銷方法之一。

過去房市大多頭時,購屋者若沒有預約看屋,常會在接待中心門口遭警衛阻擋;如今時空背景互換,由於買氣不振,接待中心門可羅雀,有些建案乾脆不搭接待中心,直接在工地附近租個小店面賣起房子,連裝潢精美的「樣品屋」都省了。

另一方面,過去預售屋大多委由廣告代銷公司整批銷售,新成屋或中古屋才交由房仲業者來賣,但現在傳出,有些建商的預售案代銷業者不願接手,或中途解約,因而開始有建商把預售建案或餘屋,也交由知名的房仲業者來賣,欲藉助房仲在全國店頭所累積的客戶人脈,讓更多的消費者有機會上門,這種情況是過去從來沒有過的。

除此之外,目前建商最擔心的,是預售時下訂的購屋者不肯辦「交屋」或延遲交屋,這對建商的資金調度會形成極大的壓力,因為很多建商在銀行都有土上網學英文網站 桃園學英文補習班 新北市學英文補習班地融資及建築融資,銀行等著建案結案、還錢,就算建商還有資金需求,也要先清舊帳,再辦新貸。

讓建商急得如鍋上螞蟻的是,預售建案完工取得使用執照後,就開始計算房屋稅,惟一般在契約簽訂時都會約定由購屋者負責繳納,亦即建商都會將房屋稅轉嫁給客戶承受,若承購戶遲遲不辦理交屋,則房屋稅就落在建商頭上,否則逾期將挨罰。

以今(2015)年房屋稅的稅率調高,且台北市還大幅調高稅基的情況下,房屋稅已逐漸成為一筆蠻大的負擔,最近就有不少坐落於台北市的高級住宅或豪宅案,建商及住戶都叫苦連天。一名住在大安森林公園對面、位信義路豪宅的朋友就埋怨,他以前一年的房屋稅約9萬多元,但今年5月收到的稅單竟然高達180萬元。更有甚者,坐落於敦化北路與慶城街之間的大坪數豪宅房屋稅,一年更高達280萬元。以上這兩個建案,都是2014年7月1日以前交屋;至於7月1日才領取使用執照的某知名建商,於松江路新落成的100坪豪宅,房屋稅居然亦高達144萬元。

信義房屋之前公布調查資料,指某新豪宅案的客戶,2年前有錢買豪宅,今年卻因為同時要繳遠超出預算的高額房屋稅、地價稅及契稅,而沒有多餘的資金辦理交屋,只好跟建商商量融資,才順利完成交屋手續。此外,也有部分建商開始祭出「成屋預售化」方案,才讓客戶願意前來辦理交屋。

什麼叫「成屋預售化」?簡單地說,就是民眾購屋,通常自備款3成、銀行貸款7成。其中的3成,可能是在「訂約、簽約加開工」時,要繳到1成半(有些是1成),其餘款項等完工交屋時再一次繳清。

由於有些客戶可能對後市景氣與房價有疑慮,不願意辦理交屋;又或者是當年勉強訂購而今資金不夠,無法辦理交屋。因此,建商為了讓客戶都能如期交屋,便扮演起「融資者」角色,也就是住戶應自備3成款項的一部分,是由建商融資給客戶,讓他們可以藉「分期」的付款方式,在2至3年內繳清。

對建商來說,手中有太多餘屋,會造成資金成本的壓力,再者,訂購戶不交屋或退訂,對建商來說,房市行情往下修正,即使是斷頭「沒收」的房子,也已經不可能再賣到當初的價格。換句話說,餘屋擺愈久,淨值愈低,使得當初預估的「銷售總金額」或預期利潤,都會大幅縮水,更不利建商資金流,因此,建商也就不得不勒緊腰帶,索性扮演起「融資者」的角色。

雖然,台灣房市從2003年SARS過後開始起漲,迄今已12年之久,不少建商掌握到這波大多頭行情而大撈一筆;但面對著經營環境日趨嚴峻的未來,尤其過去兩三年前的預售建案已陸續進入交屋階段,還得等到手中餘屋順利出清才可算真正贏家,因此,「成屋預售化」也就自然而然地成為建商應變的策略之一。

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